Dans le 2e, Marseille raconte presque toute son histoire …
On part des quais du Vieux-Port et de l'Hôtel de Ville, on se perd dans les ruelles du Panier,
on retrouve la monumentalité de la Major et de la rue de la République, puis le paysage change.
Les anciens quais et entrepôts portuaires laissent progressivement place aux Docks réhabilités, aux Terrasses du Port, aux bureaux et aux architectures contemporaines d'Arenc.
Ce changement de décor n'est pas un hasard. Depuis plusieurs décennies, le projet Euroméditerranée redessine cette partie de Marseille et reconnecte progressivement des secteurs longtemps tournés vers l'activité portuaire au reste de la ville.
Et forcément, cette métamorphose se retrouve dans l'immobilier.
Dans un même arrondissement, on peut chercher une petite adresse pleine de caractère dans le Panier, les volumes et les façades d'un appartement haussmannien rue de la République, ou le confort d'un immeuble contemporain du côté d'Arenc.
Mais ici plus qu'ailleurs, quelques rues peuvent suffire à changer complètement d'ambiance, de bâti… et de marché.
Alors on repart du Vieux-Port. Cette fois, direction le nord.
Vieux-Port / Hôtel de Ville — changer de rive, changer d’ambiance
On avait quitté le 1er arrondissement sur le Vieux-Port. Pour entrer dans le 2e, il suffit presque de traverser la rue.
Et pourtant, l’ambiance change déjà.
Sur cette rive, le Vieux-Port devient moins commerçant et plus résidentiel. Derrière l’Hôtel de Ville, les grandes perspectives disparaissent rapidement au profit de rues plus étroites qui commencent doucement à grimper vers le Panier.
Sur le quai, évidemment, la vue fait une grande partie de l’adresse. Un appartement donnant directement sur le port n’a pas grand-chose à voir avec un bien situé quelques rues derrière : luminosité, étage, extérieur, vue sur les bateaux ou Notre-Dame-de-la-Garde peuvent complètement modifier la perception — et la valeur — d’un appartement, notament si il s’agit des immeubles conçue par l'architecte marseillais Fernand Pouillon et associé à Auguste Perret et André Devin, qui s'inspire de la monumentalité classique et de l'habitat méditerranéen pour créer des bâtiments intemporels en pierre du gard et construit après guerre ( ceci peuvent ce vendre plus d’ un million d’euros)
Mais vivre sur le Vieux-Port signifie aussi accepter ce qui va avec : circulation, manifestations, événements, terrasses et fréquentation touristique. Ici, le calme absolu n’est pas vraiment compris dans le prix.
Derrière l’Hôtel de Ville, Marseille change d’échelle
Il suffit pourtant de s’enfoncer de quelques dizaines de mètres pour retrouver quelque chose de beaucoup plus intime.
Les immeubles se resserrent, les rues montent, les petites places apparaissent et les premières façades du Panier commencent à prendre le dessus.
C’est aussi ce qui rend le secteur intéressant immobilièrement : deux appartements géographiquement très proches peuvent proposer deux expériences complètement différentes.
Sur le quai, on achète notamment une adresse, une exposition et parfois une vue exceptionnelle. Derrière l’Hôtel de Ville, on commence davantage à rechercher le charme de l’ancien et cette manière très particulière d’habiter le centre historique marseillais, ou as y investir car Le panier reste la destination la plus prisée des touristes .
Et justement, il suffit maintenant de lever un peu les yeux et de commencer à monter.
Bienvenue au Panier.
L’Hôtel-Dieu, entre deux Marseille
Avant de monter vers le Panier, impossible de manquer l’ancien Hôtel-Dieu, aujourd’hui devenu l’InterContinental Marseille.
Majestueux face au Vieux-Port, il offre l’une des plus belles vues sur Notre-Dame-de-la-Garde.
Et pourtant, quelques mètres derrière ses façades monumentales, le décor change complètement : ruelles étroites, escaliers et petites places.
Du monumental à l’intime : bienvenue au Panier.
Le Panier — la carte postale, mais pas seulement
On monte.
Par la montée des Accoules, quelques escaliers suffisent pour quitter l'agitation du Vieux-Port et entrer dans un Marseille qui semble fonctionner à son propre rythme.
Le Panier, c'est celui que l'on photographie : façades colorées, linge aux fenêtres, volets patinés, ateliers d'artisans et terrasses cachées au détour d'une ruelle. De la place de Lenche à la place des Moulins, en passant par les petites rues qui entourent la Vieille Charité, chaque détour semble raconter une autre époque de Marseille.
Mais habiter le Panier n'est pas tout à fait la même chose que s'y promener un dimanche après-midi.
Un quartier où la rue compte presque autant que l'appartement
C'est probablement l'un des endroits de Marseille où l'expression « d'une rue à l'autre » prend le plus de sens.
Autour de la place de Lenche, dans les hauteurs des Moulins ou au détour d'une petite rue piétonne, un appartement lumineux ou une échappée vers la mer peuvent être particulièrement séduisants. Quelques mètres plus loin, une rue sombre, un rez-de-chaussée, des nuisances ou un accès compliqué changent complètement l'expérience du bien.
Et puis il y a une particularité que les photos d'annonces montrent rarement : ça monte. Beaucoup. 😆
La montée des Accoules porte d'ailleurs plutôt bien son nom. Escaliers et rues parfois difficiles d'accès font partie du charme du Panier, mais deviennent une vraie question lorsqu'on y vit quotidiennement. Stationnement, livraison, déménagement ou simple retour des courses : ici, l'emplacement exact mérite d'être regardé autrement que sur Google Maps.
Un immobilier ancien… avec tout ce que cela implique
Le bâti fait évidemment partie de l'identité du quartier.
On trouve beaucoup d'immeubles anciens, de petites copropriétés et des appartements aux surfaces parfois modestes. Certains ont été remarquablement rénovés ; d'autres conservent encore tout leur potentiel — joli mot immobilier pour dire qu'il va falloir sortir la caisse à outils. 😆
Avant d'acheter, le charme des poutres, des tomettes ou d'un mur en pierre ne doit donc pas faire oublier l'état de l'immeuble, de la copropriété, des parties communes ou encore la luminosité réelle du logement.
Le Panier est aussi devenu une destination touristique incontournable. Restaurants, boutiques, locations de courte durée et visiteurs participent aujourd'hui pleinement à son activité. Cela donne au quartier une énergie très particulière, mais toutes les rues ne se prêtent pas de la même manière à une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement.
Le Panier n'est donc pas un marché immobilier homogène.
Et c'est précisément ce qui le rend intéressant : ici, on n'achète pas simplement « dans le Panier ». On achète une rue, un étage, une orientation, une copropriété et une façon d'y vivre.
Puis les ruelles commencent à s'ouvrir.
La silhouette de la Major apparaît, la mer reprend de la place dans le paysage et l'architecture change encore une fois.
On redescend vers les quais. Direction la Major et le Mucem.
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La Major et le Mucem — Marseille retrouve la mer
On redescend du Panier et, soudain, l'horizon se dégage.
Face à la mer, la cathédrale de la Major impose immédiatement sa silhouette rayée. À ses pieds, les quais ont profondément changé : larges promenades, esplanades ouvertes sur la Méditerranée et, un peu plus loin, le Mucem et son architecture contemporaine.
C'est probablement l'un des endroits où le contraste marseillais fonctionne le mieux : une cathédrale monumentale du XIXe siècle, le fort Saint-Jean, la mer et le Mucem réunis dans le même paysage.
Magnifique à parcourir, beaucoup moins résidentiel
Contrairement au Panier que l'on vient de quitter, cette partie du 2e arrondissement est avant tout un secteur de promenade, de culture et de tourisme.
Autour du Mucem, du fort Saint-Jean et de la Major, les grands équipements culturels occupent naturellement davantage l'espace que l'habitat.
Pour l'immobilier résidentiel, il faut donc regarder légèrement en retrait ou remonter vers le Panier et la rue de la République.
Et c'est justement en longeant la Major vers le nord que l'on commence à apercevoir un autre Marseille.
Les petites façades du Panier laissent progressivement place à des immeubles beaucoup plus imposants. Les rues s'élargissent, les perspectives deviennent monumentales et l'on retrouve une architecture que certains ne s'attendent pas forcément à rencontrer ici.
Le Fort Saint-Nicolas et le Mucem d'Éric Riciotti forment deux repères incontournables du patrimoine marseillais, témoins complémentaires de l’histoire militaire, urbaine et contemporaine de la cité phocéenne.
Je recommande ces lieux pour qui souhaite comprendre non seulement le bâti et le paysage mais aussi l’âme et l’histoire de la cité phocéenne
Rue de la République et Grands Carmes — le Marseille haussmannien
On quitte les petites rues du Panier et le décor change radicalement.
La rue de la République déroule ses grandes perspectives entre le Vieux-Port et la Joliette. Façades monumentales, balcons filants, belles hauteurs sous plafond, grandes fenêtres et volumes généreux : ici, Marseille prend des airs beaucoup plus haussmanniens.
C'est aussi un secteur que je regarde particulièrement en acquisition.
De très beaux volumes… à regarder immeuble par immeuble
La rue de la République offre encore de belles opportunités pour les amateurs d'ancien : appartements familiaux, grandes surfaces à redistribuer et biens à rénover dont les volumes permettent de véritables projets de transformation.
Mais comme toujours à Marseille, la façade ne raconte pas toute l'histoire.
Étage, ascenseur, luminosité, état de la copropriété, travaux déjà réalisés ou à venir, exposition et emplacement exact sur cet axe très passant peuvent créer des différences importantes entre deux appartements pourtant situés dans la même rue.
En remontant vers les Grands Carmes, l'ambiance change encore. On retrouve un tissu plus résidentiel et plus populaire, mêlant immeubles anciens, petites rues et proximité immédiate du Panier, de Belsunce et de la Joliette.
C'est précisément ce mélange qui rend le secteur intéressant : on reste au cœur du Marseille ancien tout en étant à quelques minutes du nouveau centre économique de la ville.
Et cette transformation devient impossible à manquer lorsque la rue de la République débouche sur les grands axes de la Joliette.
Les façades du XIXe siècle sont toujours là. Mais devant nous, Marseille a changé de siècle.
La Joliette le nouveau quartier d’affaires
En arrivant à la Joliette, Marseille change franchement de visage.
Les anciens docks côtoient désormais bureaux, commerces, hôtels et architectures contemporaines. Les Terrasses du Port ont ouvert le quartier sur la mer, tandis que les quais conservent cette identité portuaire qui rappelle ce qu'était autrefois le secteur.
Cette transformation doit beaucoup à Euroméditerranée, vaste projet de renouvellement urbain qui redessine depuis plusieurs décennies cette partie de Marseille.
Un secteur devenu résidentiel et stratégique
Côté immobilier, la Joliette propose un mélange intéressant : immeubles anciens autour de République, réhabilitations et résidences plus contemporaines à mesure que l'on remonte vers Arenc avec la tour .
Transports, commerces, bureaux et proximité immédiate du centre en font notamment un secteur recherché par les actifs et intéressant pour l'investissement.
Mais le quartier reste en transformation : toutes les rues n'ont pas encore évolué au même rythme.
Et en continuant vers le nord, cette métamorphose devient encore plus visible.
Direction Arenc, là où Euroméditerranée dessine le Marseille de demain.
Arenc — le Marseille qui regarde vers demain
En remontant vers Arenc, le changement est désormais total.
Tours, résidences contemporaines, bureaux, nouveaux équipements : ici, on est loin des petites copropriétés du Panier que l'on parcourait quelques kilomètres plus tôt. Autour du Silo, le paysage raconte directement la transformation engagée avec Euroméditerranée.
Côté immobilier, on trouve davantage de résidences récentes, avec ascenseurs, terrasses, stationnements et prestations que l'ancien centre-ville offre plus rarement.
Arenc reste néanmoins un quartier en construction au sens large : certaines rues sont déjà profondément transformées tandis que d'autres portent encore l'héritage industriel et portuaire du secteur.
C'est peut-être finalement ce qui résume le mieux le 2e arrondissement : ici, Marseille n'a jamais vraiment fini de se transformer.
vous avez un projet immobilier ?
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vous avez un projet immobilier ? 〰️
Vous envisagez d'acheter, d'investir ou de vendre dans le 2em arrondissement ?
Parlons de votre projet et surtout du secteur qui lui correspond.
Le 2e arrondissement en un coup d'œil
HÔTEL-DE-VILLE / VIEUX-PORT
Premium, prix au m2 élevés
Une adresse historique avec le Vieux-Port aux premières loges. Ici, la vue, l'étage et l'emplacement exact peuvent faire toute la différence.
LE PANIER
Intermédiaire à Premium
La carte postale marseillaise, mais un marché où quelques mètres peuvent tout changer : lumière, étage, accessibilité et rue comptent énormément.
LA MAJOR / MUCEM
Peu résidentiel, prix élevé
Un secteur avant tout culturel et touristique. Pour habiter à proximité, on regarde davantage vers le Panier ou République.
RÉPUBLIQUE / GRANDS CARMES
Intermédiaire à Premium
Grandes façades, beaux volumes et appartements de caractère : un secteur particulièrement intéressant pour qui recherche l'ancien et les projets de rénovation.
LA JOLIETTE
Intermédiaire à Premium
Entre docks réhabilités, commerces, bureaux et Méditerranée, l'ancien quartier portuaire est devenu l'un des nouveaux pôles du centre marseillais.
ARENC
Intermédiaire à Premium
Résidences contemporaines, terrasses et nouveaux usages : le visage le plus récent du 2e, porté par la transformation Euroméditerranée. idéal primo-accédant.